Una actividad intensificada, una demanda activa y un renovado compromiso por parte del inversor son las características más destacables del pasado ejercicio, según el último informe sobre el mercado residencial en España elaborado por Servihabitat Trends.

Los pronósticos para 2022 están en la línea del optimismo: el dinamismo del mercado será un hecho, aunque la tendencia se presenta más contenida que el año pasado.

Analizando los principales indicadores del sector, se constata la fortaleza del mercado de la vivienda en España. Tal como explica Iheb Nafaa, consejero delegado de Servihabitat, "2021 ha demostrado una intensificación en la actividad tras un año de explosión en la intención de compra que se ha traducido en un alto volumen de compraventas". 

Lo cierto es que el nivel de operaciones ha estado por encima de las expectativas más optimistas, puesto que no se vendían tantas casas en España desde antes de la última crisis.

En este sentido Nafaa destaca que "entre los motivos que han propiciado este incremento encontramos el ahorro acumulado durante los momentos más estrictos del confinamiento, los bajos tipos de interés, el cambio de estilo de vida donde el hogar ha recobrado su papel como espacio donde vivir y no solo dormir, y el alto interés inversor".

El precio de la vivienda repunta un 2,9% en 2021 y se estima un avance del 4% en 2022.

La profesionalización del sector inmobiliario tras la anterior crisis, el comportamiento activo de la demanda y la facilidad de acceso al crédito son tres de los factores que han propiciado el avance del sector, sólido y saneado. En 2022 se prevé un mantenimiento de la tendencia ascendente en el precio, con un avance del 4% y la vivienda nueva (4,5%) por encima de la usada (3,9%).

El esfuerzo medio que debe realizar un hogar en España para adquirir una vivienda sigue avanzando de forma moderada, pasando de los 7,2 años de renta bruta en 2020 a los 7,6 en 2021.

La compraventa también mejora

Durante la primera mitad de 2021, las compraventas avanzaron a buen ritmo y, a partir del verano, las operaciones se dispararon con incrementos que no se veían desde hacía una década. 

Así, 2021 cerró con un nivel de operaciones por encima de las expectativas más optimistas, con un aumento de más del 28% interanual, hasta las 664.900 viviendas vendidas, por lo que nos encontramos ante el año con más transacciones desde el último boom.

La previsión es que, para 2022, el crecimiento en el ritmo de transacciones se modere, pues se espera un ascenso de alrededor del 4,5%.

Se supera la barrera de las 100.000 viviendas iniciadas en 2021 y se estima que se sobrepasen las 100.000 entregadas en 2022.

Una vez sobrepasados los descensos de proyectos iniciados al principio de la pandemia, en 2021 se alcanzan cerca de 113.000 viviendas iniciadas, tras una subida del 29%. Para 2022 se estima que repunten un 8%, retomando la senda alcista y superando los niveles prepandemia.

A pesar de estos ritmos, la promoción residencial ha estado sujeta a la intermitencia que ha caracterizado a las cadenas de suministros, lo que ha retrasado la ejecución de algunas obras.

En cuanto a los proyectos finalizados, mientras que 2021 cierra con un incremento de obras entregadas de cerca del 8%, con más de 93.700 viviendas, en 2022 se prevé que se supere la barrera psicológica de las 100.000, con un repunte de cerca del 7% y en línea con la creación de nuevos hogares.

El auge de la obra nueva ha sido especialmente destacable en la costa norte oriental, en Extremadura y Murcia. Otras regiones muy dinámicas en cuanto a la actividad promotora han sido Cataluña, la Comunidad de Madrid y Andalucía.

Se consolida la tendencia a la búsqueda de viviendas más grandes y con espacio exterior.

Aunque la venta de viviendas de más de 90 m² se ajusta, con el 50,5% del total de transacciones, se consolida la tendencia a la búsqueda de superficies más grandes por parte de los compradores. En este sentido, la promoción residencial se ha reenfocado hacia espacios con más habitaciones y con salida al exterior.

Los precios, al alza

En cuanto al precio de los inmuebles vendidos, los de más de 150.000 euros pierden peso ligeramente y más del 60% de las viviendas tienen un precio inferior a esta cifra.

En referencia a las motivaciones de compra, el primer acceso a la vivienda sigue siendo la finalidad principal, aunque ha perdido peso en el caso de la vivienda habitual, principalmente, pues en la vivienda vacacional este motivo ha despuntado de forma importante. 

La inversión también ha ganado cierta relevancia y supone el 18% de las adquisiciones de vivienda habitual.

El tiempo medio de venta de una vivienda habitual se reduce hasta los 5 meses y medio.

El tiempo medio de venta de la vivienda habitual se ha reducido desde los 5,9 hasta los 5,5 meses en un año, gracias al despertar de la demanda embalsada.

El comprador de vivienda vacacional también ha acortado sus plazos desde los 7,5 meses a los 6,8 meses. Las Islas Canarias y las Islas Baleares han sido ejemplo de tracción, aunque la Comunidad de Madrid es la región donde las firmas se suceden con mayor celeridad.

Las compraventas de viviendas por parte de extranjeros aumentan un 28,5% en 2021 y se encuentran cerca de los datos previos a la pandemia.

En el tercer trimestre de 2021, el comprador extranjero representó el 10,8% dentro del cómputo total de compraventas, según datos del Colegio de Registradores, un impulso que todavía se encuentra lejos del 17% (MITMA) del último año prepandemia.

De acuerdo con datos extraídos de MITMA, todo apunta a que 2021 terminó con un volumen cercano a las 92.000 viviendas firmadas por foráneos, un 28,5% más que en 2020, casi igualando los registros previos al estallido de la pandemia.

Vuelven los extranjeros

La reactivación del interés en vivienda en España por parte de extranjeros se debe, además de la búsqueda del paradigma 'sol y playa', a que el ahorro se refugia en la inversión en vivienda ante la inflación, entre otros factores.

La costa se mantiene como destino principal de las operaciones y el comprador alemán adelanta al británico como consecuencia del Brexit.

La oferta, el precio y la rentabilidad del alquiler se ajustan ligeramente en 2021.

El 19% de la población española vive de alquiler, retrocediendo al nivel de hace dos años. El retraso en la emancipación de estudiantes y jóvenes profesionales debido a la pandemia y la extensión del teletrabajo, que ha reducido la movilidad laboral hacia las capitales de primera línea, han propiciado este leve descenso. Aun así, se espera que en 2022 el alquiler vuelva a recuperar los niveles previos a la pandemia.

La oferta se desacelera por el trasvase del alquiler a la venta, por la vuelta de la vivienda de alquiler vacacional a su mercado de origen después que fuera absorbida por la residencial y por los límites en las mensualidades. 

Así, el stock disponible ha pasado de las 134.065 viviendas en septiembre de 2020 a las 91.854 viviendas en el mismo mes de 2021, una reducción del 31,5%. Sobre el total de viviendas que se encuentran en venta, el porcentaje de vivienda en alquiler baja del 16,4% al 11,5%, lo que supone cerca de 800.000 viviendas.

El precio del alquiler cierra 2021 con un ajuste y sitúa el precio medio por metro cuadrado en los 9,7 euros, hecho que confirma la autorregulación del mercado.

La rentabilidad bruta media anual en España para una vivienda en alquiler ha bajado ligeramente, desde el 6,8% en septiembre de 2020 al 6,1% en el mismo mes de 2021, aunque se mantiene por encima de los años previos a la pandemia.